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楼市全面回暖现在该买房吗

发布时间:2021-01-07 22:55:24 阅读: 来源:油炸机厂家

那么,眼下是否是出手买房的好时机呢?投资者在买房中究竟该关注哪些问题?房地产投资在家庭理财中又该如何去看待?在房地产投资中该如何做好风险管理?本期我们邀请了早报“房博士”、银行理财师以及第三方理财机构的专家,共同为大家的房产投资出谋划策。

是否买房首先要看政策

干国荣:房产投资其实跟股票投资有相同之处,那就是都要看政策的导向。最近的事例就是2008年和2009年的楼市。2008年的政策是调控,结果引来一波房价下调,最典型的个案就是万科(000002)4楼盘打8.5折,引发2008年年底楼市降价潮。2009年为了刺激经济发展,国家采取了宽松的金融政策,从中央到地方都推出了鼓励大家买房的优惠政策,结果引来大量投资资金,房价更是一路狂涨,杭州有的楼盘一年价格翻了一番。如果这两年里跟着政策投资房产,相信收益一定十分丰厚。所以,在政策唱空时潜伏,并在政策开始唱多时及时买进房子,是投资房子最主要的方法。目前楼市政策暂时处于真空期,投资者可以暂时观望,等待政策明朗后再出手不迟。

此外,在具体的房产投资中,要想取得尽可能高的收益,还得注意以下3个问题。第一就是投资房子一定要注重稀缺性。房子的稀缺性主要体现在环境、地段、品质上。比如西湖边的房子,总是最好的,任何时候买进,都是物有所值的;比如西溪湿地周边的房子,今后的升值空间肯定很大;比如杭州市中心的新楼盘,已经越来越少了,可能再过10年,想要买到一套市中心的新房,将是一件十分困难的事。

其次,投资房子一定要注重性价比。在楼市调整期,由于对楼市的后市发展看不准,开发商的定价策略往往会趋向保守,这时一些楼盘的定价会出现“跳水”的情况,比如开盘价低于周边的二手房价格,比如开盘价已接近其成本价,甚至出现亏本。这个时候买进,一般情况下是稳赚的。

最后,投资房子和购买其他商品一样,也一定要注重品牌效应。有没有品牌对房产的价值也会影响很大。在股市里有“涨时重势,跌时重质”的说法,其实投资房子也是如此。过去的楼市发展已多次证明,任何时候投资品牌房企的房子,与其他房子相比总是会更好一些。

保持家庭资产合理比例

丁志毅:一直以来,中国人都有投资房产的习惯,不少家庭在有一笔钱后首先考虑的就是买房,特别是过去的楼市发展历史证明,房地产投资收益巨大,因此很多人都把房产投资视为最好的投资渠道。去年有一项调查结果显示,在我国家庭资产构成中,房产是最主要的资产,占比62.72%,但从家庭理财的角度看,房地产投资属于固定资产投资,具有流动性差,变现难的特点,应该根据家庭状况与金融资产保持合理的比例,普通家庭的房产占比最好不要超过六成。

虽然在过去的时间里,房地产价格整体上一路上扬,但任何商品价格都是有涨有跌的,房地产也不例外。香港上世纪90年代就出现了楼市暴跌的情况,很多投资房产较多的中产阶层家庭因此而破产。国家目前对楼市进行调控,也是希望避免将来楼市出现暴跌的局面。作为受政策和经济影响较大的房地产投资而言,投资者也应该有一定的风险心理准备,合理控制房产在家庭资产中的比例。

具体到房地产投资而言,我认为如果是自己可以全额付款的,那么风险相对就比较小,关注的可能更多是该资产在所有家庭资产中的比例,我认为50%比较恰当,最高不要超过60%。如果是需要贷款的,那么就更要谨慎,一般而言每月还款金额不能超过月收入的50%,一般在40%左右为好。在保持家庭资产流动性方面,我认为最好能够有3倍于年支出的金融资产,比如家庭年支出为10万元,那么最好能够有30万元左右的金融类流动资产,剩下的再考虑房产等固定类资产投资。

从投资角度

来管理风险

梁炳荣:从房价/收入比或房价/房租收入比来看,目前的房地产价格确实存在泡沫,但这泡沫现在还不至于破裂。现在国家出台房产调控政策,就是想在还可控制的时候,把这泡沫控制住,甚至搞点空气出来,让泡沫不至于破裂。但是政策出台几个月以来,效果不是特别好。不过我要强调的是,不要忽视了政府房产调控的决心,这次调控堪称有史以来最严厉的调控,若最严厉的调控都达不到调控的效果,那下次是否要出台史上最最严厉的调控政策?因此我认为会有新的调控政策出台,楼市价格肯定会出现下跌。

目前许多老百姓,都没经历过全面性的房地产泡沫的崩跌,都一直深信房地产不会跌的神话,对于日本房地产泡沫、中国香港房地产泡沫、美国次贷房地产泡沫都可视而不见,我认为这是房产投资最大的隐忧。如果调控力度加大,或调控的时间一直持续下去,开发商一旦资金链产生问题,房价下跌的速度就会加快。而房地产价格一旦大跌,就会给投资者带来巨大的风险。

从投资的角度看,财富管理最重要的是风险管理。因此房地产投资者也要开始检视自己的现金流量和房地产按揭比例,若是全额购买房产,没有按揭,那问题不大,但若是手中的房子全都是靠按揭持有,那一定要检视自己的现金流量,若是房价真的下跌,自己能够承受房价下跌的时间长度及下跌的幅度,只有这样在面对房价下跌时才能心里有数,保持一个平稳的心态。财富管理是要做到趋吉避凶,进可攻,退可守,攻守有据,让自己过着富裕且悠然的生活,千万不能因为房产投资而给自己的财富带来不必要的风险。

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